A Mediação de Conflitos: Intervenção Inovadora em Contextos Condominiais

A Mediação de Conflitos vem sendo cada vez mais utilizada nos mais diversos âmbitos, tendo demonstrado ser uma ferramenta efetiva na solução de conflitos.

Os condomínios são uma fonte inesgotável de conflitos, por se tratarem de um ambiente compartilhado por diversas pessoas de distintas faixas etárias, diferentes valores, formação e modos de ser e pensar. Daí surgirem conflitos decorrentes da inobservância do direito de vizinhança.

Neste contexto, a Mediação se mostra um procedimento célere e eficaz para a resolução das controvérsias. E, para além da efetividade e celeridade, a mediação no âmbito condominial se positiva muito especialmente, por possibilitar não só a resolução das controvérsias, mas acima de tudo, a manutenção de relações saudáveis de vizinhança, pois sabe-se que contendas mal administradas geram consequências negativas tanto para condôminos, quanto para o condomínio.

Assim, o presente artigo visa contribuir, para o conhecimento da utilização da Mediação como forma adequada para dirimir controvérsias decorrentes das relações condominiais.

Mediação para resolução de conflitos condominiais: embasamento teórico

 A Mediação é uma ferramenta que, com o auxílio de uma terceira pessoa qualificada, o mediador, viabiliza a resolução dos conflitos através do incentivo à comunicação possibilitando o surgimento de opções, para a redução das questões controversas a pontos simples e claros, facilitando a obtenção de benefícios mútuos.

Nesse sentido, Sales (2007:23), define Mediação como:

“[…] procedimento consensual de solução de conflitos por meio do qual uma terceira pessoal imparcial – escolhida ou aceita pelas partes – age no sentido de encorajar e facilitar a resolução de uma divergência. As pessoas envolvidas nesse conflito são as responsáveis pela decisão que melhor a satisfaça. A mediação representa um mecanismo de solução de conflitos utilizado pelas próprias partes que, motivadas pelo diálogo, encontram uma alternativa ponderada, eficaz e satisfatória. O mediador é a pessoa que auxilia na construção desse diálogo.”

O procedimento de Mediação tem se mostrado uma ferramenta ágil, eficaz e adequada sobretudo para solucionar conflitos onde existam vínculos entre os conflitantes, pois, mais do que auxiliar a resolver o conflito em si, propicia o restabelecimento da comunicação, preservando os vínculos existentes entre os mesmos.  Além disso, permite que os envolvidos detenham o controle da resolução da controvérsia.

Por se tratar de um procedimento muito abrangente, têm se efetivado como uma opção eficaz para a solução de conflitos nos mais diversos âmbitos.

No âmbito das relações condominiais a mediação tem se mostrado uma ferramenta extremamente apropriada e eficiente, pois, as discussões nesta seara envolvem, para além da controvérsia propriamente dita, questões vinculares, pois as relações de vizinhança são, via de regra, prolongadas e continuadas no tempo, havendo necessidade, muitas vezes, de se negociar com os mesmos atores várias vezes.

Atualmente, os condomínios estão cada vez maiores, o que faz com que, consequentemente, um número maior de pessoas convivam muito proximamente. Esta proximidade de convivência entre um número expressivo de pessoas predispõe ao surgimento de conflitos motivados pela falta de regras de convivência, ou não cumprimento das mesmas.

O tratamento inadequado destas controvérsias pode, muitas vezes, agravá-las de tal forma, evoluindo para uma ação judicial. Através do procedimento de Mediação é possível solucionar conflitos condominiais sem que haja necessidade de se recorrer ao Judiciário, com celeridade e sem formalismos

Procedimento e benefícios da Mediação Condominial

A Mediação Condominial possibilita que os condomínios possam resolver conflitos entre condôminos de forma consensual, eficaz, célere e com custos mais baixos.

O mediador, durante o procedimento, não só estimulará a comunicação, mas também auxiliará na identificação e clarificação de pontos específicos, na percepção do problema e quanto de parcela emocional está misturado a ele; de forma que os conflitantes possam debater o conflito e as várias possibilidades de solução que surgirem, procurando compor um acordo que fique satisfatório para todos, reorganizando a realidade conflitiva.  Desta forma, os envolvidos são os protagonistas e responsáveis pelas decisões que tomarem, uma vez que neste procedimento, prepondera a autonomia da vontade dos mesmos, “pois ninguém sabe mais do que as próprias partes para decidir sobre si mesmas” (Vezzulla, 2001:48).

Importante salientar que o mediador é um profissional qualificado, imparcial e neutro. Neste sentido, Câmara (2010) ao tratar da imparcialidade do mediador, refere que o mesmo não poderá emitir juízos de valor, tampouco expor seu parecer sobre o conflito.

Nas palavras do autor:

“[…] é importante assinalar que o mediador não deve dar opiniões sobre o conteúdo do negócio, podendo reunir-se com as partes quantas vezes se fizer necessário, em conjunto ou separadamente. As reuniões permitem ao mediador criar um clima propício para a negociação, identificar o real interesse das partes, ajudando-as a encontrar um terreno de entendimento que lhes permita solucionar as desavenças.”

Os acordos, em Mediação no âmbito condominial devem sempre respeitar a Convenção do Condomínio, que é o conjunto de normas que estabelece os direitos e deveres de todos os condôminos; bem como o Regimento Interno do Condomínio, conjunto de regras e normas que detalham as especificidades de cada prédio. Contudo, no procedimento neste âmbito, o mediador deverá dar especial ênfase ao fator humano, destacando a compreensão recíproca, a igualdade e liberdade dos envolvidos, a seriedade, o respeito e a cordialidade a fim de que se mantenha a qualidade nas relações interpessoais, capazes de garantir uma convivência digna.

Para que isso ocorra, é imprescindível que o mediador auxilie os conflitantes a despersonificarem o objeto da discórdia, desvinculando o conflito das pessoas, propiciando a comunicação produtiva, focando na identificação e na solução do problema.

Embora cada unidade condominial seja, do ponto de vista jurídico, uma unidade autônoma, o fato é que o conjunto destas unidades autônomas, compõe um todo maior que é o somatório destas unidades, ou seja o condomínio edilício[1], devendo cada um dos condôminos respeitar as regras de boa convivência. A falta de observação destas regras reflete, na atualidade, o maior índice de conflitos condominiais.

Outras causas de conflitos condominiais muito recorrentes, e que podem ser resolvidos através da mediação são: excesso ou má gestão do síndico; inadimplência das cotas e taxas condominiais; divergência de interesses (intolerância, mal entendidos, falta de recursos); desrespeito e/ou descumprimento do Regimento Interno e/ou da Convenção do Condomínio; (desacordo sobre a interpretação, ou escolha das regras do condomínio e sobre as decisões nas assembleias); conflitos de garagens, barulho, criação de animais, uso de áreas comuns, desentendimentos entre vizinhos, constituição de condomínio irregular, conflitos entre condomínio e incorporadora, entre outros. Os condomínios são terreno fértil para a realização de mediações.

Importante salientar que, a Mediação Condominial pode ser utilizada sempre que o objeto do conflito tratar-se de direito patrimonial disponível, ou seja, sempre que se tratar de questões as quais as partes possam livremente transacionar[2]; ou direitos indisponíveis, mas que admitam transação, conforme preconiza a Lei de Mediação:

Art. 3o Pode ser objeto de mediação o conflito que verse sobre direitos disponíveis ou sobre direitos indisponíveis que admitam transação.

  • 1o A mediação pode versar sobre todo o conflito ou parte dele.
  • 2o O consenso das partes envolvendo direitos indisponíveis, mas transigíveis, deve ser homologado em juízo, exigida a oitiva do Ministério Público.

A Mediação Condominial tem por objetivo a obtenção de resultados globais e não individuais, bem como cooperação e comprometimento com estes resultados.

Dentre os benefícios de se optar pela solução de conflitos no âmbito condominial através da Mediação, destaca-se a confidencialidade: todos os envolvidos no procedimento deverão guardar sigilo sobre os assuntos discutidos, bem como quanto ao conteúdo das discussões, não se permitindo que o mediador seja arrolado como testemunha em eventual processo judicial. Ainda, tanto o condomínio como o condômino não tem seu nome exposto publicamente, uma vez que o procedimento de mediação é sigiloso; informalidade: inexistem regras rígidas o que favorece que os participantes sintam-se à vontade para terem uma conversa franca e para negociar; celeridade: obtenção de resultados mais ágeis do que pela via judicial; economicidade: custos mais baixos do que na via Judicial; manutenção dos relacionamentos, desenvolvimento pessoal, uma vez que melhora a comunicação, a integração a cooperação e a habilidade de lidar com diferenças, possibilitando que as pessoas possam lidar melhor com conflitos futuros.

Nesta linha, Caetano (2002:104):

“[…] os meios alternativos da solução de conflitos são ágeis, informais, céleres, sigilosos, econômicos e eficazes. Deles é constatado que: são facilmente provocados e, por isso, são ágeis; céleres porque rapidamente atingem a solução do conflito; sigilosos porque as manifestações das partes e sua solução são confidenciais; econômicos porque têm baixo custo; eficazes pela certeza da satisfação do conflito”.

Em relação às vantagens da resolução dos conflitos através da Mediação, importante salientar, ainda, os ensinamentos de Warat (2001):

“[…] O acordo decorrente de uma mediação, satisfaz, em melhores condições, as necessidades e os desejos das partes, já que estas podem reclamar o que verdadeiramente precisam, e não o que a lei lhes reconheceria”.

Quanto ao local a serem realizadas as reuniões de Mediação, o indicado é que as mesmas aconteçam no próprio condomínio ou num “ambiente neutro”, como por exemplo, o escritório do mediador escolhido pelos envolvidos, para auxiliá-los na resolução do conflito.

Importante ressaltar que, embora não obrigatória, a presença de advogados nas sessões de mediação condominial é recomendável, sobretudo em situações mais complexas. A assistência dos advogados dará mais segurança às decisões de seus clientes, que terão suas dúvidas de cunho jurídico esclarecidas por este profissional, uma vez que não cabe ao mediador sanar estas dúvidas, bem como poderão auxiliar, tendo sempre presente a autocomposição, na geração de propostas e opções não vislumbradas por seus clientes.

Da mesma forma, também poderá haver, durante o procedimento de mediação, a necessidade de consulta a outros profissionais técnicos, a fim de esclarecer questões importantes para o deslinde da mediação. Assim, havendo necessidade, os envolvidos serão orientados a procurar referidos profissionais que são as pessoas capacitadas para fazer os esclarecimentos necessários sobre os temas de ordem técnica.

Salienta-se que todos estes profissionais são sempre bem vindos às reuniões de mediação, pois podem contribuir sobremaneira para dirimir dúvidas que auxiliarão para o êxito da mesma.

Após as negociações entre os envolvidos, o que for acordado pelos mesmos será escrito. O mediador redigirá o que se chama, em mediação, de Termo de Entendimento, que é a etapa final da Mediação. Este, deverá retratar as questões acordadas pelos mesmos da forma mais fiel possível, em linguagem simples, clara, coerente e adequada, uma vez que deverá ser fruto do consenso construído entre os envolvidos.  Neste Termo deverá constar a qualificação dos envolvidos, o objeto(s) do acordo, as obrigações pactuadas e como as mesmas deverão ser cumpridas e as consequências do não cumprimento (se houverem).  O mediador deverá juntar ao Termo, os documentos que, por ventura, se façam necessários.

Em relação à questão dos honorários do mediador, via de regra são custeados na mesma proporção, pelos envolvidos. Contudo, esta questão pode ser, de igual forma, previamente acordada entre os mesmos.

Por tratar-se a Mediação de um procedimento voluntário, ressalta-se que qualquer um dos envolvidos no conflito pode propor a utilização da mesma para dirimir controvérsias, mesmo que referido procedimento não esteja previsto na Convenção de Condomínio. Uma vez que haja a concordância dos conflitantes, a mediação poderá ser utilizada para resolver as divergências.

Embora não haja obrigatoriedade de previsão na Convenção de Condomínio quanto à utilização deste procedimento, sugere-se que os Condomínios insiram na Convenção, cláusula prevendo a utilização da Mediação como forma de resolução dos conflitos capaz de oferecer uma solução pacífica e eficaz às questões conflitivas ocorridas neste ambiente.

Esta cláusula pode ser inserida tanto na elaboração da Convenção Condominial, quanto na vigência da mesma por meio de aditamento. Além disso, também é possível inserir a cláusula posteriormente ao surgimento do conflito, vislumbrando restabelecer as vias de comunicação, contribuindo para um ambiente harmônico nas relações de vizinhança.

Conclusão

As relações condominiais são um campo fecundo para o surgimento de divergências. Nesse contexto, a mediação mostra-se uma importante ferramenta para a solução de questões controversas, possibilitando, através do incentivo ao diálogo respeitoso, o surgimento de novas alternativas para que os indivíduos lidem com seus conflitos, advindos das dificuldades do convívio em condomínio, evitando o agravamento das mesmas, preservando a continuidade das relações intercondominiais.

O procedimento de Mediação preconiza a igualdade e a liberdade das partes para construírem soluções consensuais, com seriedade, respeito, cooperação e comprometimento com os resultados, possibilitando uma convivência adequada.

O fomento da prática da Mediação no âmbito condominial, estimulando condôminos e condomínios, a resolverem seus conflitos através da autocomposição, é uma realidade que se espera possa ser efetivada com celeridade evitando que inúmeros problemas de vizinhança venham a ser judicializados quando poderiam ser resolvidos de forma mais adequada e menos traumática se os envolvidos conhecessem este procedimento e seus pontos positivos em contraponto à demanda judicial.

Evidencia-se, desta forma, a importância da utilização da Mediação no contexto condominial, não só pelas inúmeras vantagens elencadas, mas sobretudo por permitir o protagonismo dos envolvidos, evitando o desgaste nas relações de convivência, preservando as questões pertinentes aos sentimentos e manutenção do relacionamento entre os mesmos, que se configura num verdadeiro exercício de cidadania.

Herta Grossi

Referências:

BRASIL. Lei Nº 13.140 de 26 de junho de 2015. Dispões sobre a Mediação entre particulares como meio de solução de controvérsias e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública. Disponível em:  www.planalto.gov.br.   Acesso em: 08 mar. 2016.

CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício - Manual prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro : Lúmen Juris, 2010.

CAETANO, Luiz Antunes. Arbitragem e Mediação: rudimentos. São Paulo: Atlas, 2002.

SALES, Lília Maia de Morais. A mediação de conflitos e a pacificação social. In Estudos sobre mediação e arbitragem. Lilia Maia de Morais Sales (Org.). Rio – São Paulo – Fortaleza: ABC Editora, 2007.

VEZZULLA, Juan Carlos.  Mediação: Guia para Usuários e Profissionais. Santa Catarina: Instituto de Mediação e Arbitragem do Brasil, 2001

WARAT, Luis Alberto. O ofício do mediador. Vol. I. Florianópolis: Habitus, 2001.

[1] Condomínio Edilício é a forma como é tratado pelo Código Civil o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns, englobando, portanto, tanto os condomínios verticais (de prédios), quanto os horizontais (de casas).

[2] Ato de transigir, que por sua vez significa fazer concessões, acordar, ajustar. Na transação, dois ou mais sujeitos de direito estipulam regras em comum acordo, para dirimir um determinado conflito de interesses, através de concessões recíprocas.
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